¿La liberalización del suelo de Aznar provocó la burbuja inmobiliaria?

Está extendido en el ideario común y como un hecho probado que la culpa de la burbuja inmobiliaria de la década del 2000 su culpa de la Ley del Suelo de 1998 de Aznar.
Uno de los culpables de la extensión de esta idea es un vídeo muy difundido realizado a partir de un cómic de gran éxito sobre la crisis económica de 2008 hecho por Aleix Xaló, "Españistán", que incluyo aquí.

pero como bien indica Aleix, el objetivo de la ley del suelo era que al construirse más los precios bajaran o al menos no subieran tanto. La idea era buena así que podemos concluir que si no hubiera habido tal liberalización es previsible que los precios de la vivienda hubieran subido más aún.


Pero ¿por qué subieron tanto los precios? 
Otra vez Aleix nos da la pista. Había un gran crecimiento del empleo, mucho empleo que creaba nuevos compradores, lo cual era en parte un efecto secundario del boom de construcción ciertamente, pero además se juntó con la pieza clave: la banca dio préstamos locamente, sin buenos avales, dando más del 100% del valor de la vivienda.

Esta es la clave de la burbuja la locura bancaria en los préstamos. Préstamos para promotores, préstamos para constructores y préstamos para compradores, préstamos inflados cuando la recomendación que se daba a la banca era de no prestar más del 80% del valor de la vivienda, como la tradición bancaria y experimental en países con más tradición financiera indicaba.

Pero claro, la banca española estaba blindada pues aquí no existía, y sigue sin existir (cosa que no comprendo como no se ha cambiado ya) el concepto de "dación en pago" y al comprar una casa el banco te exige avales, ya sea el sueldo del padre o la casa de de la madre. ¿Cómo iba sentirse insegura la banca y limitar así los préstamos y de ese modo la demanda?

Sí!, la DEMANDA, con mayúsculas, pues era inmensa y era la que empujaba y empujaba los precios al alza pues los los constructores no daban abasto construyendo para tanta demanda.... a pesar de la Ley del suelo.

Así gracias a la banca, y principalmente a las cajas de ahorro que entonces empezaban a convertirse a banca semipública y que seguían controladas por políticos y sindicalistas enchufados que se lanzaron al "nosotros más" en cuanto a prestar y "nosotros menos" en cuanto a avales, pues ¿no deben las cajas de ahorros, banca semipública, ser social y prestar más que nadie y con menos avales? (eso piensan los que piden ahora una banca pública: para prestar más a quien no tiene), la burbuja inmobiliaria creció y creció y se convirtió en una burbuja de deuda. Deuda de las familias, deuda de las empresas, y deuda de las administraciones que se apuntaros a eso de gastar y gastar sin mirar y endeudarse y endeudarse, pues ¿Qué podía ir mal en ese crecimiento infinito en el que estábamos inmersos?

Al final todo reventó, como ya sabemos. La crisis financiera que vino de USA hizo que la banca recortara sus préstamos y la espiral bajista empezó. Menores exportaciones por la crisis mundial unida a menos pisos vendidos llevaban a más paro que llevaba a menos consumo y menos impuestos que llevaba a menos inversiones públicas y todo esto a menos beneficios y más paro y en una realimentación además a más impagos creando agujeros en las cuentas de los bancos... y finalmente la quiebra bancaria. Perdón quiebra de las "excajas de ahorros", que eran las más expuestas.

Así que no, no fue la Ley del Suelo de Aznar la causa principal de la burbuja sino más bien la falta de una ley hipotecaria más restrictiva que hubiera frenado la demanda, o incluso la falta de una ley del suelo aun más liberalizadora que hubiera producido aún más vivienda y hubiera permitido su abaratamiento, como nos indica Juan Ramón Rallo en su video:

Pero de todos modos aunque la vivienda hubiera estado más barata habría habido crisis económica igualmente. Pero tal vez la caída de precios de la vivienda no habría sido tan brutal y no habríamos tenido el problema de que los embargos de vivienda vinieron acompañados de embargos familiares a padres y madres y aún así seguir debiendo dinero.

Una de las cosas que un gobierno debía haber hecho hace mucho y aún sigo esperando que haga es declarar como obligatoria la dación en pago.
En los países donde existe esta modalidad de préstamo hipotecario de modo obligatorio los bancos nunca, NUNCA, dan el 100% del valor de la casa en un préstamo. Suelen prestar solo el 70% o el 60% según la fiabilidad laboral del que pide el préstamo pues temen tener que quedarse con una casa por impago y luego tener que venderla con pérdidas. Eso lleva a una cultura del ahorro previa al endeudamiento, pues necesitas una entrada previa elevada, y a una limitación del endeudamiento de las familias. Evidentemente esto provoca que se vendan menos viviendas a particulares, 'of course', pero evita las burbujas de endeudamiento masivo y por eso el resto de Europa no sufrió como España la crisis financiera de 2008-2013.

Por último, en un artículo de la Vanguardia de 2018 se analiza con bastante detalle las causas de la burbuja inmobiliaria llegando una conclusión similar: sobrefinanciación que creó una falsa demanda que dejó pequeña la oferta, boom demográfico por inmigración,

Este a sido el análisis de la falacia de la causa de la burbuja inmobiliaria. Podéis leer más falacias aquí.